作者丨曹蓓編輯丨王必強(qiáng)

“最后我連房貸都還不起。”方平（化名）在微博上發(fā)布了兩張照片。其中一條是交通銀行的短信提醒她，6月份需要償還的房貸是5563.46元。第二張圖是銀行卡余額，4009.66元。微博上，她的日常依然精彩。她經(jīng)常發(fā)布各種美食的照片，也經(jīng)常炫耀新買的衣服。

這樣一來(lái)，她的書雖然面臨著斷點(diǎn)，但是大概率會(huì)找到解決的辦法。

楚青（化名）最討厭這種人。他們沒有意識(shí)到自己已經(jīng)窮途末路，他們只是炫耀并哭泣貧窮。

她討厭現(xiàn)在的一切。她唯一的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，——學(xué)校門前的文具店，于4月被轉(zhuǎn)移。兩個(gè)月來(lái)她還沒有找到合適的工作，房貸也已經(jīng)拖欠了一個(gè)月。

社交媒體上像楚青這樣確實(shí)無(wú)力還貸的人似乎還有很多。

“我買了房子，首付18萬(wàn)多，房子還沒建好，今年疫情導(dǎo)致公司沒有訂單，房貸也付不起，房子該怎么辦？” ？你可以和開發(fā)商商量不買房，我的首付還能退嗎？一名網(wǎng)友在社交媒體上發(fā)出求助請(qǐng)求，但得到的答復(fù)卻令人沮喪。

社交媒體上還流傳著一位深圳程序員月入3.5萬(wàn)元的消息。他花600萬(wàn)元買了一套房子，每月還房貸2.1萬(wàn)元。現(xiàn)在他已經(jīng)被公司解雇了，哭著還不起房貸。 “老婆全職在家照顧孩子，但手里的積蓄只夠維持兩個(gè)月的生活！”

此前，市場(chǎng)上曾流傳過一張圖片。深圳某銀行人士表示，2020年以來(lái)，該網(wǎng)點(diǎn)每個(gè)月都會(huì)有一兩千個(gè)賬戶被注銷。截至5月，該網(wǎng)點(diǎn)被砍掉的賬戶數(shù)量已達(dá)1.3萬(wàn)個(gè)。

隨后，不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為不可能。

某中小銀行分行工作人員表示，這幾個(gè)月該分行個(gè)人賬戶逾期數(shù)量確實(shí)大幅增加。 “與前幾年相比，更多的抵押貸款被取消，”他說。 “疫情影響了很多做小生意的個(gè)人和倒閉的企業(yè)，其中一部分反映在抵押貸款上。”

前不久，他發(fā)了一條關(guān)于取消抵押品贖回權(quán)的房產(chǎn)（“法院拍賣的房產(chǎn)”）的消息，“客戶超過三個(gè)月沒有償還貸款，銀行會(huì)判斷他沒有還款的可能性，將去通過止贖程序。”

喪失抵押品贖回權(quán)的增加也是外界判斷今年上半年喪失抵押品贖回權(quán)數(shù)量大幅增加的依據(jù)。

很多人引用阿里巴巴房地產(chǎn)拍賣平臺(tái)的數(shù)據(jù)。 2017年，該平臺(tái)上的拍賣行僅有9000家。 2018年，有2萬(wàn)臺(tái)。 2019年，這一數(shù)字飆升至50萬(wàn)臺(tái)。今年7月初，銷量突破118萬(wàn)臺(tái)。

兩年半的時(shí)間里，阿里巴巴平臺(tái)上全國(guó)掛牌的止贖房屋數(shù)量增加了128倍。有分析認(rèn)為，數(shù)量激增的主要原因是2019年經(jīng)濟(jì)低迷，今年的疫情也將導(dǎo)致大量喪失抵押品贖回權(quán)的房屋進(jìn)入市場(chǎng)。許多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)這將在10月份發(fā)生。預(yù)計(jì)2020年僅阿里巴巴平臺(tái)的止贖數(shù)量就可能超過200萬(wàn)。

郭韌是盈科律師事務(wù)所的全球合伙人，該律師事務(wù)所代表銀行從事此類業(yè)務(wù)。從她接手的案件來(lái)看，今年少繳的案件確實(shí)不少，“但也不算太多，無(wú)法受理”。她粗略地估計(jì)了一下自己。代理案件數(shù)量比去年至少增加了30%。

與往年不同的是，今年斷繳的人大多并非“主觀故意”。 “傳統(tǒng)上，供應(yīng)減少是由于自己的企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善、賭博、擔(dān)保等原因造成的，但今年有一些是由于疫情造成的企業(yè)倒閉和失業(yè)造成的。”郭仁說道。

新情況：斷供多為“被迫”，千萬(wàn)豪宅斷供增多，炒房客卻很少斷供

這三四年，楚青和丈夫在當(dāng)?shù)匾凰诲e(cuò)的學(xué)校門前開了一家文具店。他們不僅賣文具，還賣一些小玩具、零食、飲料，還有吃飯時(shí)的烤香腸。 薄煎餅。幾塊錢看似不起眼，但利潤(rùn)其實(shí)是可觀的。上課時(shí)間、放學(xué)時(shí)間，總是人太多，擠不進(jìn)去。幾平米的店面，每月幾千元的收入，是他們一家三口的希望。

2017年，房?jī)r(jià)漲得厲害，讓人害怕不買就真的買不起了。她把能借的錢都借了，首付夠了，每個(gè)月的房貸還不到4000元。她覺得這并不是一種負(fù)擔(dān)。當(dāng)時(shí)楚青沒想到學(xué)校會(huì)這么長(zhǎng)時(shí)間沒有學(xué)生。

由于今年春節(jié)期間開始的疫情，全國(guó)各地學(xué)校宣布推遲開學(xué)，2月份各地開始陸續(xù)復(fù)工。雖然她很擔(dān)心，但她覺得這種情況最多會(huì)持續(xù)到三月。

直到4月份，她還沒有收到復(fù)學(xué)的消息，一家人的生活已經(jīng)無(wú)法維持。幾個(gè)月沒錢了，我的積蓄很快就花光了。直到五月份我才勉強(qiáng)還清抵押貸款。全家人還要吃飯，孩子們還要讀書。我女兒今年上小學(xué)二年級(jí)。她參加在線課程、打卡并交作業(yè)。她必須再買一臺(tái)電腦，所有東西都要花錢。

我在收買房首付的時(shí)候，已經(jīng)借了一部分錢了。這個(gè)時(shí)候，向親戚借錢就沒那么容易了。畢竟大家都過得很辛苦。這幾個(gè)月，她嘗試去家政詢問是否需要保姆，但被告知家里還有很多有經(jīng)驗(yàn)的阿姨。疫情發(fā)生后，很多家庭解雇了保姆。除非他們常年在同一個(gè)家里工作，否則他們都知道基本知識(shí)。的。老公也想送快遞或者外賣，但得到的答復(fù)是暫時(shí)不需要。

“我總是生我女兒的氣，每次看到她不努力學(xué)習(xí)，不好好做作業(yè)，”楚青說道，“如果你不努力學(xué)習(xí)，就是這個(gè)結(jié)果，你什么都做不了，而且“你做的任何事都沒有人要你。但事后我非常后悔，孩子沒有任何問題。”

2019年底，文具店剛付完一年的租金。現(xiàn)在轉(zhuǎn)移，可以將損失降到最低。清明節(jié)過后，她在文具店的門上貼了一張轉(zhuǎn)賬單，上面寫著她的電話號(hào)碼。離開的時(shí)候，她看著學(xué)校前面的街道上曾經(jīng)擠滿了車輛和人，愣了一會(huì)兒。

正如郭仁所說，楚晴的處境是“被迫”斬?cái)嗨目诠┑摹?

“他們很多人前兩年高價(jià)買了房子，去年完全沒有準(zhǔn)備，今年突然遇到疫情，資金鏈就斷了。”郭仁說，還有一個(gè)特殊現(xiàn)象。據(jù)她了解，涉及停供的樓盤大部分位于遠(yuǎn)離市區(qū)的郊區(qū)。房子越差，停供的可能性就越大。 “但今年，價(jià)值幾千萬(wàn)到千萬(wàn)元的房子被砍掉了，這些房子背后的房主以前都是銀行非常合格的客戶。”

很多媒體都分析說，斷供房貸的人很大一部分是炒房客，但郭韌笑稱，這種情況其實(shí)并不多。 “我們之前遇到過很多炒房的人，他們大多會(huì)提前做很多準(zhǔn)備，有多種渠道來(lái)應(yīng)對(duì)，很少讓自己最終斷供。真正去炒房的人斷供階段的人是一類人，他們是誠(chéng)實(shí)的人，沒有準(zhǔn)備，遇到困難時(shí)沒有其他選擇；另一類是他們太聰明，使用各種融資方式，肯定資不抵債。 ”

斷供超過3個(gè)月就可能被法拍，法拍房成交價(jià)普遍低于市價(jià)

6月初，楚青去銀行詢問如果房貸還不起怎么辦。銀行的答復(fù)是，如果實(shí)在不行，可以先還一部分，但不能拖太久。最多需要3個(gè)月到半年的時(shí)間才能彌補(bǔ)。

如果能盡快湊齊貸款那就最好了，但如果還不行，就只能賣掉房子，否則就得走止贖程序。這是一個(gè)糟糕的多項(xiàng)選擇題。

“每家銀行判斷是否切斷房貸還款的標(biāo)準(zhǔn)不同。”某中小銀行分行負(fù)責(zé)人表示，“我們銀行一般如果房貸不還，就會(huì)啟動(dòng)三個(gè)月以上的法律程序，包括起訴、執(zhí)行、強(qiáng)制執(zhí)行、走法律程序等。拍攝是一系列的過程，每個(gè)過程都需要時(shí)間，真正到止贖的階段需要半年左右的時(shí)間。”

“取消抵押品贖回權(quán)對(duì)原房主來(lái)說是巨大的損失。”郭仁表示，大部分止贖房屋的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。

6月30日10時(shí)27分15秒，天津市濱海新區(qū)北塘經(jīng)濟(jì)區(qū)大塘世家1-6號(hào)一套房產(chǎn)在阿里巴巴司法拍賣平臺(tái)成交。共有87人競(jìng)標(biāo)，最終成交價(jià)為2,914,568元。

主體介紹顯示，該房產(chǎn)建筑面積200.44平方米，規(guī)劃為住宅用途。它正在裝修過程中。一樓大堂已部分翻新。二樓和三樓尚未裝修，狀況較為簡(jiǎn)陋。預(yù)估價(jià)格為3617010.33元。

按評(píng)估價(jià)計(jì)算，該房產(chǎn)每平方米售價(jià)約18000元。登錄大型二手房中介平臺(tái)即可查詢。大唐世家低層3房2廳（共3層）二手房在售，總價(jià)201.39平方米。總價(jià)500萬(wàn)元，單價(jià)為每平方米。約24800元。

上述司法拍賣房產(chǎn)最終成交價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)格低約40%。

僅6月18日前后三天，北京掛牌房屋就有255套，成交54套。成交總金額5億元，較市場(chǎng)價(jià)低1.3億元以上，成交平均折扣7.9%。

“最近，止贖房屋的交易量很大，而且溢價(jià)也比以前高很多。”郭仁說，“想買房的人還是很多的，以上海為例，限購(gòu)非常嚴(yán)格，止贖的房子沒有限購(gòu)，價(jià)格也很合適，自然會(huì)有吸引力。”據(jù)報(bào)道，除北京外，全國(guó)大部分地區(qū)止贖房屋均不受限購(gòu)。

社交媒體上有很多關(guān)于止贖房屋風(fēng)險(xiǎn)的分析，但郭仁認(rèn)為，止贖房屋肯定不是“最干凈”的房子。在進(jìn)行取消抵押品贖回權(quán)程序之前，房東必須無(wú)力償債。不過，作為購(gòu)房者，購(gòu)買止贖房并不比普通二手房有更多的安全風(fēng)險(xiǎn)。 “無(wú)論以前多么‘干凈’，只要是通過止贖的方式，一般不會(huì)出現(xiàn)太多的產(chǎn)權(quán)問題。當(dāng)然，也不會(huì)有太大的產(chǎn)權(quán)問題，比如違建、貸款等。”即使購(gòu)買其他二手房也會(huì)遇到戶籍等問題，所以風(fēng)險(xiǎn)也差不多，還是需要提前了解。只要仔細(xì)看，請(qǐng)專業(yè)人士盡職調(diào)查，仔細(xì)了解后再做出選擇。 ”

她經(jīng)手的止贖房產(chǎn)，每套房子基本上都有不少于三五個(gè)競(jìng)拍者，特別是500萬(wàn)元以下的房產(chǎn)。 “價(jià)值千萬(wàn)的大房子很多，但真正參與競(jìng)拍的人卻很少。一個(gè)或兩個(gè)。”

據(jù)她分析，如果房產(chǎn)是多年前購(gòu)買的，考慮到房?jī)r(jià)的不斷上漲，最終的損失不會(huì)很大。但如果是像楚青這樣在本輪房?jī)r(jià)調(diào)控之前高價(jià)購(gòu)買的，那么損失將是一筆不小的數(shù)目。數(shù)量。

為什么疫情期間更多人斷供房貸？

“一部分是因?yàn)橐咔閷?duì)經(jīng)濟(jì)的影響，一部分是如果無(wú)力償還貸款，可以低價(jià)出售房產(chǎn)，不用承受大折扣的損失但疫情期間，尤其是3、4月份，很多二手房中介機(jī)構(gòu)都關(guān)門了，銷售渠道受到限制，而且二手房的正常交易本身就需要一定的周期，少則3個(gè)月到9個(gè)月。一些價(jià)值千萬(wàn)的房產(chǎn)可能要9-12個(gè)月才能成交，需要幾個(gè)月的時(shí)間才能完成交易，所以很多已經(jīng)停產(chǎn)的房子自己賣不出去。”郭韌說：“最近，人們似乎更喜歡買新房。”

她指出，只要能找到買家，并在貸款截止期內(nèi)每月支付少量利息，銀行一般都會(huì)接受，不會(huì)輕易走上法律程序。

到底有沒有“斷供潮”？風(fēng)險(xiǎn)幾何？

對(duì)于此前媒體流傳的圖片，根據(jù)“5月份一網(wǎng)點(diǎn)1.3萬(wàn)個(gè)賬戶被砍掉”的圖片，結(jié)合深圳及全國(guó)82萬(wàn)套止贖房屋的數(shù)據(jù)，對(duì)深圳樓市“的判斷” “斷供潮”即將到來(lái)，隨后引起多方質(zhì)疑。

有分析人士表示，“一家分行一個(gè)月內(nèi)停服1.3萬(wàn)個(gè)賬戶的可能性為0。5月份，一家分行停服了1.3萬(wàn)個(gè)賬戶。深圳大概有1000多家銀行網(wǎng)點(diǎn)。假設(shè)其他分行也有的話”砍掉1萬(wàn)個(gè)賬戶，那么深圳總共會(huì)砍掉1000萬(wàn)多戶，深圳總共有170萬(wàn)多套商品房，假設(shè)全部都有貸款，那么1000萬(wàn)戶都會(huì)被砍掉離開.”

據(jù)媒體報(bào)道，不少股份制銀行和大型國(guó)有銀行認(rèn)為上述傳言過于夸張，尤其是今年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、交易活躍。供應(yīng)減少一般發(fā)生在經(jīng)濟(jì)下行、房?jī)r(jià)暴跌、交易活躍的情況下。在銷量較低的情況下，對(duì)于房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的深圳來(lái)說，出現(xiàn)一波減供潮在邏輯上是不合理的。”

報(bào)告分析顯示，從深圳某大型銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模來(lái)看，其個(gè)人住房貸款客戶約25萬(wàn)戶，平均網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量約1.7萬(wàn)家；從轄內(nèi)各分行個(gè)人住房貸款情況看，平均有貸款戶數(shù)僅為718戶。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)住宅司法拍賣總量為29.56萬(wàn)套。今年以來(lái)，已有8.24萬(wàn)套止贖住宅已結(jié)束或正在拍賣，其中3886套處于止贖狀態(tài)。就深圳而言，目前正在進(jìn)行司法拍賣的住宅僅有6套。今年1月至5月底，已有348套住宅全部拍賣完畢。 2019年，深圳完成住宅司法拍賣1660套。

但在一些大城市，喪失抵押品贖回權(quán)的數(shù)量確實(shí)在大幅增加。 2019年5月至2020年5月，北京止贖房供應(yīng)總量為6113套，月均供應(yīng)量約500套。過去幾年，北京每年只有500套左右的住房進(jìn)入市場(chǎng)。但今年6月，已有600多套房子投放市場(chǎng)。

盡管受疫情影響，部分地區(qū)供應(yīng)中斷情況有所增加，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，尚未達(dá)到難以接受的程度。

某國(guó)有大行某分行人士表示，該分行的斷電情況與之前相比并沒有明顯增加。 “我們的準(zhǔn)入要求非常嚴(yán)格，這樣的情況并不多。中小商業(yè)銀行的準(zhǔn)入條件較低，在信貸寬松的情況下，有的明知是工資表（資金賬戶），從銀行賬戶中取出），并提供貸款。”

此前，一位商業(yè)銀行貸款部門人士坦言，一名還在讀大學(xué)的學(xué)生申請(qǐng)了抵押貸款，提供的工資約為每月6000元。 “我們同事當(dāng)時(shí)就問她，你這么年輕怎么能掙這么多？”女孩沒有說任何關(guān)于錢的事。最終還是批準(zhǔn)了她，因?yàn)樗改傅耐诵莨べY相對(duì)穩(wěn)定，所以很明顯父母有責(zé)任償還貸款，至少在短期內(nèi)是這樣。”

“即便如此，停供也僅限于個(gè)別情況，并沒有成為‘潮’。”上述各大銀行分行的一位人士表示。

隨著COVID-19疫情在全球蔓延，對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的影響不僅限于中國(guó)。

外媒報(bào)道稱，疫情持續(xù)下，不少美國(guó)家庭財(cái)務(wù)壓力加大，面臨無(wú)力償還房貸的情況。美國(guó)消費(fèi)者新聞與商業(yè)頻道（CNBC）此前報(bào)道稱，全美超過290萬(wàn)房主已獲得抵押貸款減免，并被允許將每月付款推遲最多一年。抵押貸款數(shù)據(jù)和分析公司Black Knight 表示，這一數(shù)字占所有活躍抵押貸款的5.5%。此前，根據(jù)MBA公布的數(shù)據(jù)，3月16日至20日期間，美國(guó)延期抵押貸款申請(qǐng)量較去年同期激增1896%。

“隨著疫情緩解，個(gè)人和家庭的經(jīng)濟(jì)壓力也會(huì)減輕。”上述主要銀行的一家分行表示。 “而且，住房貸款是銀行貸款業(yè)務(wù)中最安全的業(yè)務(wù)之一，資產(chǎn)質(zhì)量比企業(yè)貸款好很多。”數(shù)量很多，總體來(lái)說不用太擔(dān)心。”

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合發(fā)文《全國(guó)住房公積金2019年年度報(bào)告》表示，截至2019年末，住房公積金個(gè)人住房貸款逾期率為0.03%，處于低水平。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金余額2201.62億元，可全面覆蓋個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

不過，6月29日銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站的消息或?qū)⑼嘎冻鲋档藐P(guān)注的信號(hào)。銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局發(fā)布2020年第4號(hào)風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒消費(fèi)者：應(yīng)正確認(rèn)識(shí)信用卡功能，合理使用信用卡，樹立科學(xué)消費(fèi)理念，理性消費(fèi)，以及適度透支。”

有內(nèi)地媒體稱，“銀保監(jiān)會(huì)可能在幾個(gè)月后就預(yù)測(cè)到了信用卡的風(fēng)險(xiǎn)”。

這意味著，或許更多的個(gè)人和家庭在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能會(huì)面臨“拮據(jù)的日子”。